Agorà Magazine

Notizie sui mutui

Comunicato Unione Nazionale Consumatori

sabato 24 novembre 2007 di - Redazione


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La portabilit dei mutui prevista dalla legge n. 40/2007 ancora in alto mare. Gli incontri fra lABI e le associazioni dei consumatori non si sono conclusi. Daltra parte, non si sa bene se conviene trasferire il mutuo in unaltra banca, anche con un tasso pi conveniente poich al momento si va incontro a spese che possono ridurre i vantaggi.

La prima cosa che si chiede a chi accende un mutuo per comprare casa è se vuole quello a tasso fisso o quello a tasso variabile. Per saperlo ci vorrebbe la sfera di cristallo. Il primo non ha bisogno di spiegazioni, si paga sempre la stessa rata, il secondo dipende dal costo del denaro sul mercato finanziario, che è fluttuante: se aumenta, la rata diventa più alta, se diminuisce diventa più bassa.
Esistono anche mutui a tasso misto, oppure a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola.

Conviene sentire un consulente di fiducia, considerando che negli USA molti si sono rovinati con l’aumento delle rate dei mutui, mettendo in crisi il sistema bancario.

E’ anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per le restanti rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante). Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il “piano di ammortamento”.

Questo consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula e non possono tener conto anche delle eventuali future variazioni dei tassi di mercato.

Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente l’indicatore sintetico di costo (I.S.C.). Si tratta di un indice calcolato in conformità al tasso annuo effettivo globale (T.A.E.G.), comprensivo di tutti gli oneri. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale del mutuo proposto dalle varie banche. In ogni caso, si tratta di un mutuo ipotecario perché la banca, per cautelarsi, accende un’ipoteca sull’immobile, per un valore –di norma– pari al doppio della somma finanziata.

Prima per cancellare l’ipoteca quando si finiva di pagare il mutuo, occorreva il notaio. Ora, l’art. 13, comma 8/septies della legge n. 40/2007, ha stabilito che l’ipoteca si estingue automaticamente quando tutte la rate sono state pagate e la banca è tenuta a darne comunicazione all’Agenzia del territorio (ex Conservatoria immobiliare) rilasciando una quietanza al cliente. La stessa legge n. 40/2007 (art. 7) ha stabilito che per l’estinzione anticipata del mutuo non si pagano più penali per i mutui accesi dal 2 marzo 2007 ma conviene informarsi per quelli precedenti.

Normalmente, occorrono meno di due mesi per ottenere un mutuo ipotecario, ma conviene muoversi con congruo anticipo perché quando si è preso l’impegno di comprare casa, il venditore può stabilire una penale in caso di pagamento ritardato e l’istruttoria della banca (che deve verificare l’affidabilità del cliente) può essere lunga. Inoltre, poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio (Agenzia del territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) dell’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipula, prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Bisogna, quindi, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro.

Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata in base ad un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede.
In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, vuole garantirsi. E’ compito del notaio di fiducia proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili


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